banner

Dochodzenie roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową od dewelopera w związku z ujawnionymi wadami budynku mieszkalnego

Dochodzenie roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową od dewelopera  w związku z ujawnionymi wadami budynku mieszkalnego

Jak ma zachować się wspólnota mieszkaniowa, gdy deweloper sprzedał mieszkania w bloku, który ma wady? Jak realizować przysługujące prawa? Szczegółów dowiecie się z niniejszego wpisu.

Pewnym truizmem w branży budowlanej stało się stwierdzenie, że nie da się zakończyć budowy bez wad. Innymi słowy, w zasadzie nikomu nie udaje się wybudować budynku, który nie będzie miał mniejszych lub większych wad. Niemniej, kupując mieszkanie w nowopowstałym bloku mieszkalnym oczekuje się, że deweloper dołoży wszelkiej staranności, aby tych wad było jak najmniej. Niestety, nie zawsze da się tego uniknąć.

Co wtedy zrobić?

Dziś chciałbym skupić się na ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej.

 

Problem nr 1

Rodzaj roszczeń, które mogą przysługiwać członkom Wspólnoty: Przepisy regulujące umowę sprzedaży ustanawiają dwa rodzaje odpowiedzialności sprzedawcy w przypadku istnienia w rzeczy sprzedanej wad:

  1. rękojmię za wady rzeczy sprzedanej, ze swojej istoty surowszą dla sprzedawcy i korzystniejszą dla kupującego;
  2. odpowiedzialność na zasadach ogólnych, tj. z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Okres rękojmi za wady rzeczy sprzedanej dla umów, których przedmiotem jest nieruchomość, zawartych do 25 grudnia 2014 roku wynosił 3 lata. Od tej daty, okres rękojmi wynosi 5 lat.

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują, że w przypadku, gdyby sprzedawca zataił wadę, uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi nie wygasają. Celem tego przepisu jest, aby w przypadku gdy sprzedawca celowo ukrywa przed kupującym wady sprzedawanej rzeczy (a więc w sytuacji, kiedy sprzedawca jest świadomy istnienia wady, ale nie informuje o tym kupującego), kupujący nie tracił uprawnień z tytułu rękojmi. Przepis ten jest korzystny dla kupującego, niemniej nakłada na niego obowiązek wykazania, że sprzedawca umyślnie zataił wadę. Wykazanie tej przesłanki jest bardzo trudne i prawdopodobnie po takim czasie od sprzedaży lokali nie do wykazania.

Odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (odpowiedzialność na tzw. zasadach ogólnych) wchodzi w rachubę w każdym przypadku wykonania obowiązków umownych niezgodnie z pierwotnymi ustaleniami stron. Niemniej, dłużnik (tu – sprzedawca) ponowi odpowiedzialność pod warunkiem spełnienia się następujących przesłanek:

  1. zobowiązanie zostało nienależycie wykonane, np. sprzedano rzecz z wadą,
  2. powstała szkoda u wierzyciela (tu – kupującego) rozumiana jako uszczerbek w jego majątku, np. strata spowodowana koniecznością przywrócenia nabytej rzeczy do stanu pierwotnego, zmniejszenie wartości nabytej rzeczy,
  3. dłużnikowi można przypisać winę (choć ta wina jest domniemana),
  4. istnieje związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą.

Okres odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania został ograniczony terminami przedawnienia roszczeń. Oznacza to, że dla członków Wspólnoty, jako konsumentów w stosunkach umownych z deweloperem-przedsiębiorcą, okres przedawnienia roszczeń wynosi 10 lat.

Członkowie Wspólnoty mogą domagać się od dewelopera naprawienia szkody w związku z nienależytym wykonaniem umowy sprzedaży, a więc wydania im rzeczy sprzedanej (prawa), w terminie 10 lat.

Należy pamiętać, że chodzi o wady dotyczące nieruchomości wspólnej, tj. gdy wady dotyczą części konstrukcyjnej budynku, a tym samym nieruchomości wspólnej.

Aby ustalić odpowiedzialność dewelopera, należy rozważyć następujące okoliczności:

  1. czy zgłoszone wady budynku stanowią nienależyte wykonanie zobowiązania z umowy sprzedaży, tj. czy budynek został wykonany niezgodnie z projektem, ze sztuką budowlaną, z normami przewidzianymi dla branży budowlanej, czy zostały użyte właściwe materiały,
  2. czy po stronie członków wspólnoty – współwłaścicieli nieruchomości wspólnej powstała szkoda, a jeśli tak – kiedy powstała ta szkoda.

Odnośnie tego, czy zgłoszone wady budynku stanowią nienależyte wykonanie zobowiązania może się wypowiedzieć osoba posiadająca stosowną wiedzę z zakresu budownictwa (architekt, konstruktor, osoba posiadająca uprawnienia kierownika budowy). Chodzi o ustalenie, czy budynek, w którym są zlokalizowane lokale mieszkalne członków Wspólnoty, posiada odstępstwa od tego, jak powinien zostać prawidłowo wykonany. W tym celu osoba taka powinna sporządzić ekspertyzę, w której szczegółowo opisze stan budynku, stwierdzone wady, w tym wady konstrukcyjne, sposób ich naprawienia oraz potencjalny koszt naprawy.

 

Problem nr 2

Odnośnie tego, czy po stronie członków wspólnoty powstała szkoda: szkodę w rozumieniu prawnym rozumie się jako ubytek w majątku wierzyciela spowodowany nienależytym wykonaniem zobowiązania. Istnieje kilka sposobów ustalania wysokości szkody. Najczęściej stosuje się metodę różnicową, która polega na porównaniu stanu majątku po nienależytym wykonaniu zobowiązania a hipotetycznym stanem majątku, który powinien istnieć po należytym wykonaniu zobowiązania (dla przykładu: wartość rzeczy pełnowartościowej a wartość rzeczy uszkodzonej; różnica w tym wartościach jest szkodą w sensie prawnym).

Czasami szkodę można ustalić jako kwotę potrzebną do przywrócenia rzeczy do stanu sprzed wystąpienia szkody (najczęściej stosuje się przy uszkodzonych samochodach, kiedy szkoda jest równa kosztom naprawy samochodu po wypadku).

Kwota ustalona w ekspertyzie, o której mowa wyżej, byłaby należna dla wszystkich członków wspólnoty jako współwłaścicieli nieruchomości wspólnej. Gdyby, z jakiegoś powodu, część członków wspólnoty nie była zainteresowana dochodzeniem przed sądem kwoty odszkodowania, można by wystąpić z powództwem w części proporcjonalnej do udziałów osób, które zgodziły się na pociągnięcie dewelopera do odpowiedzialności.

 

Problem nr 3

Moment powstania szkody: jest to jeden z najważniejszych elementów dochodzenia odszkodowania od dewelopera. W przełomowej uchwale III CZP 72/13 Sąd Najwyższy stwierdził, że wierzyciel może dochodzić odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy od momentu powstania szkody. Na moment powstania szkody należy patrzeć obiektywnie, tzn. trzeba ustalić najwcześniejszy możliwy moment powstania szkody (w sensie prawnym, nie w sensie potocznym). Jak Sąd Najwyższy wskazał, w typowych sytuacjach, ten najwcześniejszy możliwy moment należy ustalić na dzień następny po spełnieniu zobowiązania, dla przykładu: jeśli sprzedawca wydaje kupującemu rzecz z wadą, to kupujący ponosi szkodę już w momencie wydania mu rzeczy i od tego momentu należy liczyć termin przedawnienia.

W niniejszej sprawie kwestia ustalenia momentu powstania szkody jest problematyczna. Można przyjąć, że moment powstania szkody po stronie współwłaścicieli należy ustalić już na moment sprzedania im lokali w wadliwym budynku. Można też przyjąć, że szkoda ta powstała później, tj. w momencie gdy po raz pierwszy ujawniły się  wady budynku. Uważam, że druga koncepcja jest bardziej prawidłowa i przemawia za nią więcej argumentów: na dzień sprzedaży lokalu członek wspólnoty jest w stanie zbadać budynku w każdym aspekcie, trudno więc mówić, że nawet w przypadku dołożenia należytej staranności, kupujący jest zbadać rzecz do tego stopnia, że może wykryć „utajnione” wady budynku. O szkodzie członek wspólnoty dowiaduje się więc najwcześniej z momentem, gdy stwierdzi ujawnienie wady (np. pierwszy raz zaczął przeciekać dach po dużej ulewie, pojawił się grzyb na ścianie, etc.) W dużej mierze ustalenie tego momentu najwcześniejszego, obiektywnego, powstania szkody będzie uzależniona od szczegółowych wyjaśnień członków wspólnoty oraz opinii eksperta z zakresu budownictwa. Osoba posiadająca wiedzę z zakresu budownictwa będzie mogła wskazać, oceniając stan budynku, kiedy najwcześniej dana wada mogła się ujawnić.

Od momentu powstania szkody, a więc pierwszego ujawnienia się wady, będzie można liczyć upływ 10-letniego terminu przedawnienia roszczeń członków wspólnoty.

 

Problem nr 4

Komu przysługują roszczenia w związku z wadami budynku: takie roszczenia przysługują każdemu członkowi Wspólnoty jako współwłaścicielowi nieruchomości wspólnej. Jednakże, członek Wspólnoty, występujący z roszczeniem do sądu o zapłatę odszkodowania, może dochodzić odszkodowania wyłącznie w takiej wysokości jaka wynika z jego udziału w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z utrwalonym już orzecznictwem Sądu Najwyższego, członkowie wspólnoty mogą w drodze umowy cesji (przelewu) przelać na rzecz wspólnoty mieszkaniowej swoją wierzytelność wobec dewelopera z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży.

Wspólnota, jako podmiot na rzecz którego zostały przeniesione umownie uprawnienia do występowania przed sądem, będzie reprezentowała tylko tych członków, którzy takie uprawnienia przekażą i w takiej części będzie mogła żądać odszkodowania.

Search

+